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实探鼎龙湾:销售宣传“水分”大 公寓托管“套路”多

  “鼎龙湾占地2万5千亩,投资数百亿打造,目前大概已投入300多亿。我们这个项目有三个核心,水世界、海洋王国、动物王国,还有这条16公里的黄金海岸线。”

  9月中旬的一个下午,《中国经营报》记者以购房者的身份来到位于广东省湛江市吴川市的鼎龙湾国际海洋生态度假区(以下简称“鼎龙湾”)。销售中心内,置业顾问用手中的激光笔在沙盘上画出几个圆圈,向记者描述着鼎龙湾的规划。

  在沙盘周围的沙发与桌椅上,坐满了来自不同地方的购房团,各种方言不绝于耳。在置业顾问口中,鼎龙湾将拥有“近万亩的野生动物世界,预计年底动工”“三千亩的海洋王国主题公园”“多家国际酒店”。

  实地探访这片粤西文旅项目,记者发现,存在于置业顾问口中的游乐设施实则掺了“水分”,而购买了海景房的业主也向记者讲述了他们托管海景房遭遇的“套路”。

  宣传与现实成“平行世界”

  资料显示,鼎龙湾由广东鼎龙实业集团有限公司投资(以下简称“鼎龙集团”)。目前,该旅游区已投入使用的游乐场所主要为德萨斯水世界主题公园,围绕其分布的是德萨斯牛仔小镇和粤西非遗文化体验基地等项目。

  若以该主题公园为中心,则其南侧为沙滩与海岸线,西侧为鼎龙湾一期、二期及三期住宅,东侧则为正在预售的四期住宅。

  9月中旬,鼎龙湾内集中分布一二三期住宅的区域显得颇为冷清,游客只需每天花费百元出头即可租到一室海景房。而在旅游区唯一的生活超市内,只有购房团的到来可以带来人气,更多的时候打理货物的店员多过三三两两进店顾客。

  跟着购房团的步伐,记者来到鼎龙湾销售中心。在这里,置业顾问莫先生主动向记者介绍起项目的情况。在他流利的叙述中,“近万亩的野生动物世界”“三千亩的海洋王国主题公园”“多家国际酒店”在记者眼前展开。

  当记者问起这些设施何时能建好,莫先生回答称,“我们这里先有住宅再盖配套,这样住宅才会升值。”

  根据置业顾问的说辞,记者梳理对比公开资料发现,在预售第四期住宅的过程中,鼎龙湾给购房者提供的信息中掺了不少“水分”。

  《广东省2020年重点建设项目计划表》显示,“吴川鼎龙湾国际海洋生态旅游度假区”的建设起止年限为2009年-2025年,总投资600亿元,到2019年底累计完成投资63.5亿元。

  在上述计划表的“建设内容与规模”一栏中写明,“建设海洋王国组团、鼎龙湾万千海(D01地块)、海洋公园、温泉小镇、法国风情小镇、艾美酒店、喜来登度假酒店、希尔顿酒店、康莱德酒店、鼎龙湾号帆船酒店基础配套设施”。

  其中,并没有置业顾问与鼎龙集团向购房者宣传的“近万亩的野生动物世界”,而其国际酒店的建设数量也未达到鼎龙集团官方网站显示的“15家星级酒店王国”。

  此外,记者还发现在置业顾问口中特别提到的“中国第一家圣塔尼度假酒店”也在宣传与现实形成“平行世界”。

  在记者于9月中旬从销售中心拿到的宣传单页上,赫然标出该酒店为“建设中”。但是经广东省建设行业数据开放平台查询,未发现该酒店的施工许可证。

  事实上,广东省投资项目在线审批监管平台显示,吴川鼎龙湾圣塔尼度假酒店于今年9月17日备案申报,9月27日复核通过,项目的起止年限为2020年11月1日-2022年11月1日。

  住宅售价远高于楼面地价

  在鼎龙湾的宣传攻势下,其销量也在湛江市拔得头筹。《2020年1-6月湛江商品房销售情况分析报告》显示,鼎龙湾获得湛江全市商品房网签套数排行榜第一名。在7月-9月的湛江住宅网签排行榜中,鼎龙湾也位列第一。

  从房价波动来看,鼎龙湾预售的第四期住宅均价亦远高于吴川市商品房销售均价。在房天下统计的房价走势中,鼎龙湾的价格从3月开始升至1.2万元/平方米,6月-9月涨至1.3万元/平方米。而同期吴川市商品房销售均价则在7000元-8000元。

  基于鼎龙湾商品房销量与价格持续走高的态势,记者也通过公开资料梳理了鼎龙湾从2013年以来取得住宅用地的楼面地价。

  2013年,吴川市鼎龙置业有限公司以底价竞得G13-07、G13-08和G13-09三块宗地,楼面地价均为141.67元/平方米。2017年,吴川鼎龙吉兆湾海洋生态度假区有限公司竞得CWGC2017012和CWGC2017014两地块,楼面地价为138.89元/平方米。对比鼎龙湾目前的房价与此前的楼面地价,两者相差90余倍。

  9月23日,上述两公司分别以起拍价成功拍下CWGC2020020、CWGC2020021宗地,土地用途均为商业用地设施用地。

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